Alles wat je moet weten over de WOZ-waarde

In principe heeft de WOZ-waarde helemaal niets met de aankoop- of verkoopprijs van de woning te maken. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld, ieder jaar opnieuw. Je hebt zelf eigenlijk geen invloed op dit bedrag. De gemeente bepaalt als uitvoerder de waarde van alle onroerende zaken op het grondgebied van de gemeente, dus ook van bedrijfspanden en gronden. De WOZ-waarde is doorslaggevend voor hoeveel belasting je moet betalen. Er valt echter nog veel meer te vertellen over dit begrip en ook over de vraag of het bij de aan- of verkoop van een woning goed is om de WOZ-waarde erbij te pakken.

Wat is de WOZ-waarde?

We hebben er al het een en ander over verteld, maar laten we bij het begin beginnen. WOZ staat voor waardering onroerende zaken. De wet WOZ is in 1994 aangenomen. Voor die tijd mochten belastingplichtigen (in dit geval huizenbezitters) zelf de waarde van hun woning vaststellen. Daar was de overheid niet tevreden over, omdat het tot gesjoemel kon leiden. Daarom bepaalt de gemeente tegenwoordig de WOZ-waarde.

Is dat een goede keuze geweest? Vooropgesteld staat dat het een bende wordt als mensen zelf de waarde van hun woning mogen bepalen. Zeker omdat daar het betalen van belasting aan is gekoppeld. Je hoeft geen detective te zijn om te bedenken dat mensen dan gaan sjoemelen. Aan de andere kant is het zo dat gemeenten geregeld aan de hoge kant gaan zitten. En dan kun je je afvragen of dit wel zo eerlijk is. Hier komen we straks nog op terug.

De WOZ-waarde is doorslaggevend voor hoeveel belasting je moet betalen

Zo bepaalt een gemeente de WOZ-waarde

We gaan hier niks zeggen over het werk van jouw gemeente, maar feit is dat de WOZ-waarde regelmatig wordt aangevochten, omdat deze te hoog is. Het zal de meeste mensen worst wezen hoeveel hun woning waard is, ware het niet dat de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen de rioolheffing aan de WOZ-waarde zijn gekoppeld. En dan is het ineens minder leuk als je woning in een jaar tijd € 50.000 meer waard is geworden.

Bij de berekening van de WOZ-waarde kijkt de gemeente naar een aantal punten:

  • De ligging van de woning
  • Inhoudsgegevens
  • Oppervlaktegegevens
  • Verkoopcijfers van woningen in de buurt

Je hoeft hier dus helemaal niks voor te doen. Je krijgt vanzelf een brief van de gemeente met de WOZ-beschikking, vergezeld van een verzoek om de eerder genoemde belastingen te betalen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde zegt ook iets over het eigenwoningforfait, dat bij je inkomsten in box 1 wordt opgeteld. Voor de meeste mensen gaat het om 0,35%. Bij een woning van vier ton komt het neer op een kleine 600 euro extra belasting dat betaald moet worden. Dit is overigens fiscaal aftrekbaar.

Zelf je WOZ-waarde berekenen

Het is je vast en zeker niet ontgaan dat de huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt de cijfers per maand bij. Ten opzichte van 2020 is de gemiddelde verkoopprijs van woningen gestegen van zo’n € 330.000 naar ruim € 460.000. Dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de WOZ-waarde.

Dat neemt niet weg dat je bezwaar kunt maken tegen een in jouw ogen te hoge WOZ-waarde. Helaas is het niet mogelijk om zelf de waarde te berekenen. Je kunt er wel een rekensom op losgooien, maar dit gaat niks uithalen. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde, en niet jij.

Maar daarmee is het zeker geen verloren zaak.

Taxatie

Bezwaar maken kan altijd, de kans van slagen wordt echter een stuk groter als je met goede argumenten. Oftewel: je kunt aantonen dat de gemeente te hoog heeft ingezet.

Om de waarde van je woning goed te bepalen, is er maar een echte optie: de taxatie. Ook een taxatie is een schatting, maar wel een zeer grondige. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de volgende factoren:

·        De locatie

·        De grootte van het perceel

·        De staat van onderhoud

·        De bouwkundige staat van de woning

Je ziet het, dit is uitgebreider dan wat de gemeente doet. Bij een taxatie komt een erkend taxateur bij je langs. Deze stelt aan de hand van de bevindingen een taxatierapport op, met een duidelijke onderbouwing van de waarde van de woning. Je hoeft helemaal niet lang te wachten op het taxatierapport. Wij leveren bijvoorbeeld al een gevalideerd NWWI taxatierapport binnen 48 uur na opname.

NWWI is het Nederlands Woning Waarde Instituut. Het NWWI keurt rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs, waaronder wij, en ziet erop toe dat elke taxatie uniform is en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld.

De waarde die uit de taxatie komt rollen, is dus niet zomaar een bedrag. Wanneer uit de taxatie blijkt dat de waarde van je woning – om een voorbeeld te noemen – € 30.000 lager is dan de schatting van de gemeente, dan sta je met je bezwaar hartstikke sterk.

WOZ-waarde bij kopen en verkopen huis

De WOZ-waarde heeft zoals gezegd weinig te maken met de aan- of verkoopprijs van woningen. Het is wel zo dat de WOZ een goede indicatie is, met name bij aankoop. Laten we beginnen met het aankopen van een woning. De WOZ-waarde is openbaar, je kunt het dus van elke vorm van onroerend goed zien. Dit helpt je om het gevaar van overbieden te voorkomen.

Overbieden is in principe niet erg, mits je over voldoende eigen geld beschikt. Je hypotheekverstrekker vraagt namelijk om een taxatierapport van de woning. En daarin wordt niet gekeken naar een overspannen woningmarkt, maar naar de reële waarde van de woning. En die ligt waarschijnlijk redelijk dicht bij de WOZ-waarde. Je kunt maximaal 100% de marktwaarde van de woning lenen. Alles daarboven moet je met eigen geld betalen.

Wil je je huis verkopen? Dan heeft het opzoeken van de WOZ-waarde vrij weinig zin. Hoogstens geeft het je een indruk van de mogelijke vraagprijs. Maar om dat te ontdekken, kun je beter een vrijblijvende waardebepaling aanvragen. Blijkt daaruit dat het een goed moment is om te verkopen, dan spreek je af met een verkoopmakelaar. Samen bepalen jullie de vraagprijs van de woning, ongeacht hoe hoog of hoe laag de WOZ-waarde op dat moment is.