Overwaarde: dit kun je ermee doen
Gezien de hoge huizenprijzen van dit moment is het zeer waarschijnlijk dat huizenverkopers winst maken bij de verkoop van hun woning. Na aftrek van alle kosten en het aflossen van de hypotheek zal er een bedrag overblijven. Dit wordt de overwaarde genoemd. Dit is voor huizenverkopers gunstig, maar er zijn wel wat regels rondom de overwaarde. In deze blog leggen we je uit wat je met de overwaarde kunt doen, en wat je er niet mee mag doen.
Wat is overwaarde?
Daarnet hebben we al kort uitgelegd wat er onder overwaarde wordt verstaan. Dat gaan we nu wat uitgebreider doen. Wanneer de netto verkoopopbrengst van je huis hoger is dan de resterende schuld van de hypotheek, heb je overwaarde. Het is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van je woning en de nog resterende hypotheekschuld, met aftrek van de verkoopkosten.
Je kunt de overwaarde zelf berekenen, of in ieder geval grotendeels. De hoogte van je hypotheekschuld kun je opzoeken. De verkoopkosten bestaan uit kosten voor de makelaar, eventueel het aanvragen van een energielabel en het verkoopklaar maken van de woning. Deze bedragen zijn allemaal makkelijk te vinden en/of te bedenken. Je hebt er echter nog eentje nodig.
De echte verkoopwaarde van je woning ontdek je natuurlijk pas na verkoop van de woning. Het is echter mogelijk om een goede indicatie van de verkoopprijs te krijgen. We kunnen bij je langskomen voor een vrijblijvende waardebepaling. We kijken naar de gegevens van de woning en de staat. Een vrijblijvende waardebepaling is minder grondig dan een taxatie, maar geeft je wel een goed beeld van de waarde van je woning.
Met al deze bedragen kun je zelf uitrekenen hoeveel de overwaarde ongeveer bedraagt. Dit zal niet tot op de euro overeenkomen, maar het geeft je een prima beeld.

Hier mag je overwaarde aan besteden
De overwaarde kan behoorlijk hoog zijn. Dat zie je in het onderstaande voorbeeld:
Kees heeft zijn woning in 2013 gekocht voor € 210.000. In 2025 is zijn woning meer dan het dubbele waard, namelijk € 430.000. De hypotheek van Kees bedraagt nog € 130.000. De verkoopkosten zijn € 5.000. Dan wordt dit de som:
430.000 – 130.000 – 5.000 = 295.000.
De overwaarde bedraagt € 295.000. Dit is wat hoger dan de gemiddelde overwaarde, maar zeker geen onrealistisch bedrag. Nu is het zo dat je de overwaarde in principe vrij mag besteden, maar er zijn wel voorwaarden en addertjes onder het gras.
Overwaarde vrij besteden
In principe kun je de overwaarde na verkoop van je huis vrij besteden. Wat de meeste mensen doen, is investeren in een volgende woning of een verbouwing daarvan. De verkoop van een woning is een mooi moment om een stap voorwaarts te zetten. Maar dat hoeft natuurlijk niet.
De overwaarde kan ook gebruikt worden om een grote aankoop te doen, een wereldreis te maken of een pensioenpotje te reserveren. Hierbij moet je wel rekening houden met de vrienden van de Belastingdienst. De Belastingdienst wordt wakker als je de overwaarde niet gebruikt voor je volgende woning, maar anders besteedt. Dan betaal je namelijk vermogensbelasting.
Er is een vrijstelling tot iets meer dan een halve ton voor alleenstaanden en iets meer dan een ton voor stellen. Boven dat bedrag wordt vermogensbelasting betaald. In 2025 is dit tarief 36%.
Kort samengevat is het dus verstandig om de overwaarde voor een andere woning te gebruiken, of voor verbouwing/verduurzaming van deze woning. Dan hoef je geen extra belasting te betalen.
Overwaarde gebruiken zonder verkoop woning
We hebben het de hele tijd over de overwaarde die ontstaat door verkoop van de woning. Je hoeft hier echter niet op te wachten. De overwaarde kan ook gebruikt worden terwijl je nog in de woning woont. Je neemt dan een extra hypotheek of kiest ervoor om je hypotheek over te sluiten.
Waarom zou je dat doen?
- Om een verbouwing te financieren
- Om een woning voor je kind te kopen
- Als aanvulling op je inkomen
- Om schulden af te lossen
- Om een pensioenpotje op te bouwen
De financiering komt uit de al opgebouwde overwaarde. Om de hoogte van de overwaarde te bepalen, wordt een taxatie uitgevoerd.
Het is niet zonder risico om de overwaarde deels te gebruiken voordat je de woning effectief verkoopt. Dit zijn twee scenario’s die kunnen plaatsvinden:
- De woningmarkt stort in, waardoor je woning minder waard is. De overwaarde die er in bijvoorbeeld 2025 nog was, is er in 2027 niet meer. Je zit dus met een schuld.
- Je houdt minder over wanneer je de woning verkoopt. Van de overwaarde die twee ton was, is nog maar € 50.000 over. Dit kan gevolgen hebben voor de aankoop van een volgende woning, omdat je ervan uit kunt gaan dat de huizenprijzen blijven stijgen.
De bijleenregeling
Met betrekking tot de overwaarde willen we nog één belangrijke term introduceren: de bijleenregeling. Deze regeling bestaat sinds 2004. Vanaf dat moment maak je geen aanspraak meer op volledige hypotheekrenteaftrek als je de overwaarde niet in je nieuwe woning stopt. De hypotheek of lening die je afsluit voor je nieuwe woning mag niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe woning, min de overwaarde van de oude woning.
Het is dus niet verplicht om de overwaarde in een nieuwe woning te stoppen. Fiscaal gezien kan het aantrekkelijk zijn. We zeggen er wel bij dat de Belastingdienst niet meteen op de stoep staat. Pas drie jaar na de verkoop van je woning – en het ontstaan van de overwaarde – wordt overwaarde gezien als belasting. Tenzij je voor die tijd een nieuwe woning hebt gekocht en de overwaarde daarvoor hebt gebruikt.
Conclusie: dit betekent overwaarde voor jou
Overwaarde is natuurlijk iets positiefs. Maar het is wel goed om te weten hoe je ermee om moet gaan. Overwaarde die niet gebruikt wordt voor de aankoop van een nieuwe woning, wordt na drie jaar gezien als vermogen. En daarover moet vermogensbelasting worden betaald.
Overwaarde kan ook zonder verkoop worden ingezet. Dan gebruik je het bijvoorbeeld om je woning op te knappen of een huis voor je kind te kopen. Hier kleven wel risico’s aan.