Ontbindende voorwaarden: hoe werkt het?

Ben je in onderhandeling over de koop van een huis? Of is je bod al geaccepteerd en kan het koopcontract worden opgesteld? Dan is er een aspect dat je zeker niet mag vergeten: de ontbindende voorwaarden. Op deze pagina staan de belangrijkste ontbindende voorwaarden en hoe ze werken.

Waarom zijn ontbindende voorwaarden nodig?

Ontbindende voorwaarden zijn in bijna alle gevallen verstandig om in het koopcontract op te laten nemen. Dat komt omdat er bij het bieden wellicht nog wat zaken onzeker zijn. Een bekend voorbeeld is de financiering. Als bijvoorbeeld je bod van € 500.000 is geaccepteerd, zul je hier een hypotheek voor moeten zien te bemachtigen. Heb je voldoende eigen geld om de woning in één keer te betalen? Dan is een hypotheek niet nodig en vervalt deze onzekerheid.

Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn de bouwkundige staat en eventuele verborgen gebreken. Op deze pagina komen ze allemaal aan bod.

Voorbehoud van financiering

Het voorbehoud van financiering komt vaak in het koopcontract. Je kunt dan kosteloos afzien van de koop als het niet lukt om de financiering rond te krijgen. Het voorbehoud van financiering heeft wel een termijn. Meestal is de termijn 6 tot 8 weken.

Tegelijkertijd kun je een voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie afspreken. Een hypotheek met NHG zorgt voor meer zekerheid als je door een onvoorziene gebeurtenis de maandlasten niet meer kunt betalen.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Twijfel je over de bouwkundige staat van de woning? Dan is het slim om een voorbehoud van bouwkundige keuring te laten vastleggen. Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie die aangeeft wat de kosten zijn van noodzakelijke werkzaamheden die nodig zijn om de woning weer in goede staat te krijgen.

In de koopovereenkomst wordt meestal een maximum bedrag afgesproken, bijvoorbeeld € 5.000. Als de kosten van de noodzakelijke verbouwing hoger blijken te zijn, kun je de koopovereenkomst ontbinden. De termijn voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring is vaak korter dan voor het voorbehoud van financiering. Een keuring kun je namelijk op kortere termijn laten uitvoeren, terwijl voor de financiering meer onderzoek nodig is.

Je kunt de bouwkundige keuring ook nog laten uitvoeren nadat het koopcontract is getekend, zolang dit maar binnen de wettelijke drie dagen bedenktijd gebeurt. Binnen deze bedenktijd mag je de koop zonder opgaaf van reden annuleren. Let op: je hebt wel altijd toestemming van de verkoper nodig om een bouwkundige keuring uit te voeren.

Voorbehoud verkoop eigen woning

Heb je een huis gekocht, maar staat bij jou nog een ‘Te Koop-bord’ in de tuin? Dan kun je overwegen om een voorbehoud af te spreken voor de verkoop van je eigen huis. Als het niet lukt om je huis voor een bepaalde datum te verkopen, kun je de koopovereenkomst ontbinden.

De meest bekende clausule op dit gebied is de no-risk clausule van de NVM. Het is geen garantie dat de verkoper akkoord gaat met deze ontbindende voorwaarde, omdat het best een risico is. Daarnaast zijn er nog andere potentiële kopers, die deze voorwaarde wellicht helemaal niet nodig hebben en daarmee voorrang kunnen krijgen van de verkoper.

Risico’s van koopcontract zonder ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn bedoeld om jou als koper te beschermen. Neem het financieringsvoorbehoud maar als voorbeeld. Als je dit niet in het koopcontract op laat nemen en de financiering niet rond krijgt, blijft het contract gewoon geldig. Wil je het koopcontract later alsnog ontbinden, dan betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.

Een bouwkundige keuring beschermt je tegen een mogelijk slechte bouwkundige staat van de woning. Blijkt uit de keuring dat er hoge herstelkosten zijn, dan word je behoed voor hoge renovatiekosten.

Het ontbinden van het koopcontract

Voor iedere ontbindende voorwaarde wordt er een termijn afgesproken. Die termijnen zijn zeer strikt. Als je afspreekt om de financiering binnen zes weken rond te krijgen, kun je niet pas na acht weken zeggen dat het toch niet is gelukt. Het koopcontract kan alleen binnen de afgesproken termijnen worden ontbonden.

Het ontbinden van het koopcontract doe je per brief, waarin je ontbinding vermeldt en de reden(en). Je verstuurt de brief aangetekend, zodat je het bewijs hebt dat de brief op tijd is verzonden. Naast de post kun je de brief ook mailen, voor extra zekerheid. Je dient er rekening mee te houden dat je bewijsstukken moet meesturen, zoals een afwijzing van de geldverstrekker.

Behalve de ontbindende voorwaarden is er ook de wettelijke drie dagen bedenktijd. In deze drie dagen kun je zonder opgaaf van reden het koopcontract ontbinden.

Verborgen gebreken

Verborgen gebreken kunnen tot vijf jaar na de overdracht worden geclaimd. Daarmee ben je als koper beschermd tegen een mogelijke slechte staat van de woning. Toch geldt die bescherming niet voor de volle honderd procent. Het aantonen van verborgen gebreken kan immers lastig zijn. In veel gevallen moet je duidelijk maken dat de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek.

Met een bouwkundige keuring koop je voor een deel zekerheid. Er is echter een andere manier om jezelf te verzekeren van een kwalitatief goede woning, zonder later tegen problemen aan te lopen.

Aankoopmakelaar geeft zekerheid en vertrouwen

Het kopen van een huis is een intensief en emotioneel proces. Je kunt vallen voor een huis, met als gevolg dat je niet meer volledig realistisch naar de woning kunt kijken. Eventuele gebreken of minpunten zie je nauwelijks meer, omdat je jezelf al oud ziet worden in het huis.

Een aankoopmakelaar kan je voor veel problemen behoeden. Als we kijken naar ontbindende voorwaarden, dan is het voorbehoud van financiering vaak nodig. Maar voor een bouwkundige keuring ligt dat anders. De aankoopmakelaar heeft vele jaren ervaring en weet precies waar tijdens bezichtigingen op moet worden gelet.

Ook met betrekking tot verborgen gebreken is het inschakelen van een verkoopmakelaar erg gunstig. Een goede makelaar ziet alles en geeft zijn mening over de bouwkundige staat van de woning. En als het nodig blijkt te zijn, kan de makelaar altijd adviseren om alsnog een bouwkundige keuring uit te laten voeren.