Mijn huis staat onder water: wat nu?

Wanneer je huis letterlijk onder water staat, ben je niet blij. Een huis dat figuurlijk onder water staat, is minstens zo vervelend. Dit betekent dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je huis. De overheid heeft er de laatste jaren veel aan gedaan om dit scenario te voorkomen, maar bij bepaalde hypotheekvormen kan het gebeuren. In deze blog leggen we uit wat je kunt doen om de gevolgen van je huis onder water te beperken.

Is je huis onder water een probleem?

Zolang je niet van plan bent om te verhuizen, is er in principe niks aan de hand. Je betaalt braaf je hypotheeklasten en merkt niet eens dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je woning. Als je de woning wilt verkopen, is het een ander verhaal.

Stel dat je een hypotheekschuld hebt van € 400.000 en je woning verkoopt voor € 350.000, dan heb je een restschuld van € 50.000. Je huis staat dus onder water voor een bedrag van een halve ton. Hoewel dit geen gunstig vooruitzicht is, zijn er manieren om de restschuld op te vangen.

Staat mijn huis onder water?

Vraag je je af of jouw huis onder water staat? De berekening is over het algemeen redelijk eenvoudig, maar er spelen meerdere factoren een rol. Je hebt deze bedragen nodig:

·        Je resterende hypotheekschuld

·        De waarde van je woning

·        Eventueel opgebouwd vermogen

Je resterende hypotheekschuld kun je makkelijk bepalen. In het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker staat de hoogte van je schuld en hoeveel vermogen je hebt opgebouwd binnen je hypotheek. Dit laatste kan onder andere bij een bankspaarhypotheek en een beleggingshypotheek.

De huidige waarde van je woning is minder eenvoudig. Je kunt de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen, maar dit zegt niet zoveel over de verkoopprijs. Het beste is om een taxatie aan te vragen. Dan weet je precies wat je woning waard is. Bij de WOZ-waarde of het bekijken van vergelijkbare panden in de omgeving is het toch een beetje gissen.

Restschuld woning aflossen

Heb je de woning verkocht met een restschuld? Dan heb je verschillende opties. Wanneer je genoeg spaargeld hebt, kun je de restschuld met eigen geld aflossen. Dit is de makkelijkste optie, maar helaas niet voor iedereen weggelegd. Andere mogelijkheden voor eigen geld zijn een bankspaarrekening die aan de hypotheek gekoppeld is, een levensverzekering of een effectendepot.

Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud? Dan kunnen je ouders uitkomst bieden. Het is toegestaan om eenmalig een grote belastingvrije schenking te geven aan kinderen. Voor 2025 is de hoogte van dit bedrag € 32.195. Kinderen mogen deze schenking vrij besteden, dus ook aan een woning. Voor 1 januari 2024 was er nog een belastingvrije schenking voor woningen, maar deze is afgeschaft.

Heb je geen eigen middelen en is een schenking ook niet mogelijk? Dan kun je een persoonlijke lening overwegen. Het is echter de vraag of dit de juiste keuze is. Je bent dan wel van je restschuld af, maar zit met een persoonlijke lening en de daarbij behorende rente.

Restschuld meefinancieren in nieuwe hypotheek

Een betere optie is om je restschuld mee te financieren in de hypotheek van je nieuwe woning. Let op, dit kan niet altijd. Banken kijken kritisch naar jouw situatie. Je moet bijvoorbeeld genoeg inkomen hebben om de nieuwe hypotheek en de extra aflossing als gevolg van de restschuld te betalen. Daarnaast zit de restschuld niet in box 1, maar in box 3, wat betekent dat het een consumptieve lening is. Deze rente is niet aftrekbaar.

Huis verkopen met restschuld

Hierbij maken we onderscheid tussen plannen om de woning in de toekomst te verkopen en het direct in de verkoop zetten van de woning. Wanneer de verkoopplannen nog niet heel concreet zijn, is het slim om – indien mogelijk – alvast wat van de hypotheek af te lossen. 

Dat je schuld hierdoor afneemt, is niet het enige argument om dit te doen. Gezien de stijging van de huizenprijzen van de laatste jaren, is het niet ondenkbaar dat de prijzen verder omhoog gaan. Stel dat je over twee jaar wilt verkopen, dan kan de waarde nog wat stijgen, waardoor je restschuld verder afneemt om misschien helemaal verdwijnt.

Huis direct verkopen met restschuld

Wil of kun je niet meer wachten met de verkoop van je woning onder water? Dan is het onvermijdelijk dat je met een restschuld zit. Hoe hoog (of laag) dit bedrag is, heb je voor een groot deel zelf aan de hand. De keuze voor de verkoopmakelaar is hierbij zeer belangrijk.

Met een goede makelaar kun je alles bespreken. Tijdens de kennismaking komen alle kaarten op tafel te liggen, dus ook de reden van de verkoop en de eventuele restschuld. De waarde van de woning en de verkoopprijs hebben uiteraard verband met elkaar, maar hoeven niet hetzelfde te zijn.

De makelaar zet alles op alles om jouw huis voor een zo goed mogelijke prijs te verkopen. De huidige woningmarkt helpt daar een handje bij. We gaven daarnet al aan dat de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gestegen. Als we 2010 vergelijken met nu zien we dat de gemiddelde verkoopprijs bijna verdubbeld is. Een garantie voor jouw woning is dat niet, maar de kans op een goede prijs is er zeker.

Conclusie: huis onder water hoeft geen probleem te zijn

Vooropgesteld, het is niet leuk als je huis onder water staat. Dit betekent namelijk dat je met een schuld zit als je de woning gaat verkopen. Zolang je niet verkoopt, is er niks aan de hand. Je merkt het niet eens dat je hypotheekschuld groter is dan de waarde van je woning.

Bij verkoop is het een ander verhaal. Dan wordt de restschuld als het ware geactiveerd. Het is aan jou om de schuld af te lossen. Dat kan met eigen geld, met een schenking of door de schuld mee te nemen in de volgende hypotheek.

Wil je je huis onder water verkopen? Dan is het zaak om een goede verkoopmakelaar in te schakelen. Dan haal je het maximale uit de verkoopprijs en is de restschuld zo klein mogelijk.