Hoe bereken je kosten koper?

Ben je op zoek naar een huis? Dan heb je waarschijnlijk al een beetje rondgekeken, online en fysiek. En uiteraard valt je oog meteen op de vraagprijs. Je wilt immers snel weten of de woning van je dromen ook realistisch is. Achter de vraagprijs staat de afkorting k.k.. Dit betekent kosten koper. Zoals de naam al doet vermoeden, zijn dit kosten die de koper van de woning moet betalen. Om hoeveel het gaat? Dat is zeer wisselend en daarom gaan we de verschillende scenario’s met je doornemen.

Hier bestaan kosten koper uit

Schrik vooral niet van het lijstje dat hieronder staat. Zo lijkt het misschien wel alsof er nog minstens een ton bovenop het aankoopbedrag komt. Dat is niet het geval, tenzij je een woning van 20 miljoen koopt. Maar daar gaan we niet vanuit. De kosten koper bedragen over het algemeen 5 tot 6 procent van het aankoopbedrag.

Koper kunt bedragen percentage berekening

Overdrachtsbelasting

Een flinke hap van de kosten koper wordt opgeslokt door de overdrachtsbelasting. Wanneer je een bestaand huis koopt, betaal je 2% overdrachtsbelasting. Daarbij is het belangrijk om te vermelden dat dit gaat om hoofdverblijven. Wanneer je het huis koopt om het te gaan verhuren, betaal je maar liefst 10,4% overdrachtsbelasting. Goed om in je achterhoofd te houden bij het kopen van een beleggingspand.

De startersvrijstelling

De overdrachtsbelasting van een woning met een waarde van drie ton bedraagt € 6.000. Nu is er voor starters een mogelijkheid om de overdrachtsbelasting niet te betalen. Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting als je een bestaand huis koopt. Dit is de startersvrijstelling.

Je moet bij de notaris verklaren dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling. Voldoe je daaraan, dan kom je ervoor in aanmerking. Dit moet je ook verklaren bij de notaris. Verder moet je ook verklaren dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een waarde van maximaal € 525.000. Ieder jaar stijgt dit bedrag een beetje, conform de inflatie.

Notariskosten

De notaris is niet alleen nodig voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De leveringsakte wordt door de notaris opgemaakt. Hierin staat de overdracht van de woning beschreven. Ook voor het opmaken van de hypotheekakte worden notariskosten gemaakt. Hoeveel dit precies is, hangt af van welke notaris je kiest. Ga uit van € 1.000 tot € 1.500.

Makelaarskosten

Bij het kopen van een woning kun je ook met makelaarskosten te maken krijgen. Het hoeft niet, maar voor een succesvolle transactie is een aankoopmakelaar een goed idee. Een aankoopmakelaar helpt je namelijk bij de onderhandelingen en gaat mee tijdens bezichtigingen. Zo krijg je een betere indruk van de staat van de woning. Ben je benieuwd naar ons tarief? Vraag dan vrijblijvend een offerte aan.

Overige kosten

We gaan niet alle kosten een voor een opnoemen. Dat komt omdat er nog tal van andere kosten zijn. Zo moet de transactie worden ingeschreven bij het Kadaster, heb je misschien een financieel adviseur of hypotheekadviseur die je bijstaat, en kan er een bouwkundige keuring nodig zijn.

Eén kostenpost willen we nog apart benoemen. Wanneer je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) betaal je 0,4% over het totale hypotheekbedrag. NHG is een vangnet voor als je door omstandigheden de maandlasten niet meer kunt betalen. De 0,4% die je betaalt, kun je zien als je inleg. Een hypotheek met NHG is niet verplicht, maar wel een uitkomst als je door een bepaalde omstandigheid de hypotheeklasten niet meer kunt ophoesten.

Kosten koper niet via hypotheek

Voor 2018 was het mogelijk om meer dan 100% van het aankoopbedrag te lenen. Concreet betekende dit dat je de kosten koper kon meefinancieren in je hypotheek. Dat is niet meer zo. Nu mag je als je een woning van € 300.000 koopt, maximaal dat bedrag lenen. Met als gevolg dat je de kosten koper zelf moet betalen.

Hoe je dit doet, maakt in principe niet uit. Spaargeld komt vaak voor, net als een lening van ouders. Dit laatste is voor mensen jonger dan 40 jaar een goede optie. Hun ouders mogen eenmalig een belastingvrije schenking van ruim € 30.000 doen. Een andere mogelijkheid is de jaarlijkse belastingvrije schenking. Die bedraagt in 2025 € 6.713. Dit is waarschijnlijk niet genoeg om de volledige kosten koper te dekken, maar je bent wel een flink eind op weg.

In ieder geval is het zaak om over eigen geld te beschikken, of je nu starter bent of niet. Wanneer je een eigen huis te verkopen hebt, kun je de eventuele overwaarde gebruiken om de kosten koper te betalen.

Zo bereken je de kosten koper

We gingen je uitleggen hoe je de kosten koper berekent. Ingewikkeld is de som niet. We hebben twee voorbeelden voor je. Eentje voor een starter met vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Het andere voorbeeld is een ‘gewone’ transactie.

Voorbeeld starter met vrijstelling

De starter uit het voorbeeld kiest voor een aankoopmakelaar, hypotheekadvies en NHG. We hebben dit gedaan, omdat het gebruikelijk is en je zo meteen weet wat de maximale kosten koper bedragen. We zijn uitgegaan van de gemiddelde kosten voor notaris, makelaar en hypotheekadvies. De koopsom van de woning bedraagt € 300.000.

De kosten koper bedragen € 10.545. Van dit bedrag is bijna de helft fiscaal aftrekbaar, € 4.500 om precies te zijn.

Voorbeeld ‘gewone’ transactie

Voor deze berekening hebben we dezelfde gegevens gebruikt, met dit verschil dat in deze transactie de overdrachtsbelasting door de koper wordt betaald.

De kosten koper bedragen € 16.545. Het verschil is de overdrachtsbelasting van € 6.000. Ook in dit geval is weer een bedrag fiscaal aftrekbaar, te weten € 4.500.

Conclusie: berekening kosten koper

Je hebt gezien dat de kosten koper op een eenvoudige manier berekend kunnen worden. Je hebt eigen geld nodig om de kosten koper te betalen. Starters hebben als voordeel dat ze in aanmerking kunnen komen voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dat scheelt bij een woning van drie ton toch mooi € 6.000.